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中国经济时评:发展住房租赁市场一举多得

《中国经济周刊》特约评论员 葛丰

(本文刊发于《中国经济周刊》2016年第23期)

国务院办公厅近日下发“加快培育和发展住房租赁市场的若干意见”。文件提出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

加快培育和发展租房租赁市场是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民“住有所居”目标的重要途径。租购并举的房地产市场发展模式,是对以往重购轻租发展模式的重大修正,其正向效应包括:

首先,租购并举有利于抑制房地产价格过快上涨。此前因为缺乏租赁市场有效分流,我国居民住房需求过度集中在购买环节予以释放,例如我国住房私有化率在1998年房改后很短时期内,即一路飙升至80%以上(高于几乎所有主要经济体),而这种近乎“千军万马过独木桥”的状况,正是房价屡屡突破调控目标区间上限的很重要的推手之一。

其次,租售并举有利于盘活闲置资源推动实现“住有所居”。在经历房价连续多年快速上涨后,以一线城市为代表的我国部分地区房价/收入比已经高到令人不安的地步;同时受土地供应规模限制,越是房价高企的地区,通过加大新增供给满足住房基本需求的腾挪空间就越是有限。

在新增供应相对不足的情况下,盘活闲置资源的重要性不断凸显。有资料显示,目前我国已售出的城镇存量住房可能有高达1/5左右处于空置状态。此外,相比住宅类产品,商业地产的闲置状况更为严重,目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已达2.5亿平方米,而且这种状况与住宅市场存在明显区域分化现象不同,商业地产的库存问题在所有类型城市中均越来越突出。因此,无论从可行性还是必要性角度来看,中国都没有理由坐视这种供需间的壅塞于不顾。

第三,租售并举有利于促进消费推动经济转型升级。此前我国最终消费对经济成长的贡献率虽有提升,但基本仍处于较低水平,究其原因很重要的一条即在于各类预防性、保障性动机导致居民“不敢”消费,其中尤以购房动机为最甚。

中国的家庭财富中房屋资产占比畸高(70%左右,美国仅为30%左右);与此同时,在房价/收入比一路攀升的过程中,房屋租售比几乎在以同样的速度快速下滑,目前一线城市的后一比值已经显著低于2%,因此不难设想,如果有相当部分住房需求能够通过成熟、完善的租赁市场予以满足,那么,由此而释放出的消费意愿与能力将达到何等巨大的规模。

当然,任何市场从无到有、从小到大,都需要一个艰难建设的过程(更何况房屋租赁还涉及到非常深层的民族传统、习俗、文化等复杂因素)。目前来看,阻碍住房租赁市场发育完善的最主要问题,仍在于租赁房投入与收益的严重不匹配。而这个问题的最终解决,一则有待于市场基础条件逐步转变(譬如房价趋稳等),再则就是要通过金融松绑、政策让利,以及法律完善等有形之手扶上马,再送一程。

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2016年第23期《中国经济周刊》封面

2016年第23期《中国经济周刊》封面

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